各田园综合体的主体工业差别，区位差别，为了打造出奇特的风貌，必须增强用地筹谋，研究所需各种建设用地的解决方案。我领土田主要分为农用地，建设用地和未使用地；从土地权属的角度来看，分为国有土地和团体土地。

由于田园综合体主要以工业为焦点，因此其土地用途可分为工业用地、住宅用地、商业用地，公共服务用地及其他用地。差别用途土地获取方式也不尽相同，凭据实际工业、配套居住需求，亮眼辩景小编认为田园综合体可接纳以下几种土地创新模式和计谋。

一、争取政策因地制宜，努力争取使用好本省市关于田园综合体的土地政策。许多省市对于田园综合体都市优先摆设用地指标，同时还配有赏罚用地指标。如浙江对如期完成年度计划目的任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，对3年内未到达计划目的任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。因此在打造田园综合体的前期需认真研究这些赏罚措施和相关政策，做到有的放矢。

另外许多省市地方探索城乡用地增减挂钩和团体土地流转和租赁。好比湖北省2017年起单列下达每个田园综合体项目500亩增减挂钩指标;内蒙古自治区勉励农村牧区团体经济组织和农牧民以土地入股，团体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地举行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点。这些政策措施将极大地促进土地供应和使用效率。二、捆绑出让在拿地平衡上，可探索住宅、工业用地捆绑出让。

佛山南海作为我国团体用地革新的试验区，在许多途径实施上都可为田园综合体拿地提供借鉴。凭据南海“53号文“探索实施的”混淆功效出让“的新供地方式，连片的工业区、村团体工业园区可在计划的引领下，允许部门土地在切合环保要求、宁静生产要求下，探索商住混淆工业的用地功效。即通过住宅用地与工业用地捆绑拿地的方式，来获取住宅用地。

工业用地与住宅用地比例可凭据详细情况而定，一般可按配比为5:5或者6:4来平衡拿地。三、代建赔偿在针对工业用地的获取方式上，可探索工业用地代建赔偿。

工业用地可接纳出租、出让相联合的方式获得。其中，出让部门的赔偿的方式，凭据相关政策，可接纳钱币赔偿、物业赔偿、钱币赔偿与物业赔偿相联合的形式，实现出让收益赔偿、回购物业、代建物业等多种方式。

村团体获得代建物业后，再返租给园区运营商，可再获物业租金收益。企业通过出租，可降低资金压力；通过出让可获得物业产权，可出售，可抵押；通过物业赔偿的方式，可缓解一次性支支付让金的资金压力；对于农民来说，可获得土地出租收益；获得具有升值空间的赔偿物业；同时也能获得物业返租的收益。

凭据权属差别，也可接纳作价入股的方式。作价入股主要是与村团体互助，建立互助开发公司，风险共担，降低前期资金需求；其缺点则是增加项目决议制约以及股东之间协调的事情。四、工改创新对于使用权在私营业主一方，可探索多方互助工改创新。

对土地使用权在私营业主方的多方互助模式探索。政府通过土地项目差异化供地的政策和地域工业计划，与开发运营方、 私营企业主举行互助商谈。私营业主允许土地举行工业升级革新，并以革新后的部门面积作为商住面积赠予革新方，开发运营方凭据与私营业主和政府划定举行物业分配和工业运营。政府可凭据项目投资落地成本、投资进度、生产谋划等，逐年给予支持；同时勉励私企业主以土地使用权作价入股的方式到场，降低工业用地成本。

田园综合体从土地财政向税收财政举行转变，从土地资源买卖向创新资源流动举行转变。因此亮眼辩景小编提醒列位在前期举行田园综合体筹谋、计划中就要搞明确其未来的盈利模式和特性，只有明确未来钱怎么回，怎么连续盈利，才知道当下应该以怎样的土地模式举行开发、互助。

团体用地方式首先我们来看农村用地分为哪几种类型，与国有土地差别，农村土地属于团体用地，分为团体农用地、团体建设用地、未使用地三大类，亮眼辩景小编来解读三类六种用地的使用开发方式。耕地：严格控制占用，可以从事旅游相关的生产 在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰，但我们可以使用政策红利获得少量谋划用地，例如政策勉励社会资本投资兴建高尺度农田（基本农田），建设连片面积到达一定规模的，允许在切合土地治理执法法例和土地使用总体计划的前提下，使用一定比例的土地（重庆政策划定不凌驾5亩）开展旅行和休闲度假旅游、加工流通等谋划运动。同时，项目对情况影响不大，遵循当地的生长计划，对当地的经济生长有一定促进作用的，对于其他农田的使用，当地政府一般是持支持的态度。

社会资本可依法通过承包谋划流转的方式，使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下，建设一些开敞的、不具备遮蔽功效的构筑物，例如无锡田园东方，使用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目，为人们提供体验‘三农’的新型工业谋划形态。休闲农业项目在切合土地使用计划，确有须要占用耕地时，可以接纳城乡建设用地增减挂钩的方法解决，即先行在异地垦地，数量和质量验收及格后，再用作建设用地。

异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这既能保证18亿亩耕地只增不减，又能保证须要的建设用地供应。林地：近林不进林，灵活开发 森林体验和森林养生是当下最热的两个偏向，国家勉励发挥森林多种功效，建设森林体验基地和森林养生基地试点。从市场生长情况来看，停止2016年7月，全国各种森林体验和森林养生基地建设项目多达500余个，其中凌驾50%的项目位于森林公园、国有林场、湿地公园等规模内，试点事情将在“十三五”期间逐年开展。

在用地方面，可以建设森林体验（馆）中心、森林养生（馆）中心、森林浴场、解说步道、健身步道等基础设施，但不能在基地规模内建设医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。森林体验与森林养生产物支持生长偏向“近林不进林”的计谋，这样既可以依托森林旅游地的优质生态资源，又不占用建设用地指标，通过地方政府计划配合，把建设项目部署在外围的村镇建设用地上。这也类似于杭州西溪湿地把喜来登、悦榕庄等大型配套建设在湿地外围的做法；如果确需占用或者征收、征用林地的，要向县级以上人民政府林业主管部门申请，依法管理建设用地审批手续，并缴纳森林植被恢复费。低丘缓坡地：点状供地，垂直开发 我国南方地域的宽大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓坡地，这些土地的使用现状主要是林地、园地、草地及零星的耕地（基本农田），各自所占比例差别。

根据使用方式可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建设用地是低丘缓坡开发使用的主要方式之一。在现行土地执法制度下，存在两种农用地使用方式：（1）不改变土地性质土地承包谋划权可以通过转让、转包、出租、交换、入股和抵押的方式举行流转。由于转包和交换规模限于同一团体经济组织内，因此，社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式举行土地承包谋划权的流转。

（2）改变土地性质建设旅游项目确需占用农用地的，可接纳重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大旅游项目纳入建设用地协调清单，与土地使用总体计划、土地使用年度计划举行对接与协调，通过土地使用计划的调整，实现农转用和土地征收。在现有政策下，团体建设用地是生长休闲农业和乡村旅游项目的重要用地形式，其中，团体谋划性建设用地，在整个团体建设用地当中占比不凌驾10%，在试点地域可以直接入市；宅基地是农村团体建设用地的大头，也是农村文旅工业生长的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村团体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。

团体谋划性建设用地：量小可直接入市 2014年底，国家开始“三块地”革新的试点事情，在切合计划和用途管制的前提下，农村团体谋划性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。现在全国已有33个县市区试点团体谋划性建设用地入市实践，成都郫都区、北京大兴区、浙江德清市等作为最早到场试点的都会，都积累了较为成熟的入市实践履历。

现在，团体谋划性建设用地入市仅限于在33个试点地域展开，随着“三块地”革新试点期限即将到期（2018年12月31日），团体谋划性建设用地入市在全国规模内放开指日可期。宅基地：量大可做文章多 现在，在许多欠蓬勃地域的乡村，因为进城务工人员增多，大量宅基地便被恒久闲置。如何盘活和使用这些宅基地资源，国家层面给出了指引，即探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民衡宇使用权。

闲置宅基地或宅基地生长休闲农业和乡村旅游等多种业态，现在主要存在4种宅基地使用方式：1、建设租赁住房，助力租购并举为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，国家在包罗北京、上海、佛山等都会在内的13个地域开展使用团体土地建设租赁住房的试点，村镇团体经济组织可以选择自行开发运营，或者通过联营、入股等方式建设运营团体租赁住房。根据计划，2018年南海将建设7800套租赁住房，其中约2400套将使用团体用地建设。2、提供一房一院一地，城里人的庄园梦之旅 国家公布政策允许包罗北京在内的13个都会试点团体土地建设租赁住房，也催生了共享农庄这一新业态。

宅基地所有权仍归农民所有，将农村闲置住房举行个性化革新，形成一房一院一地，并凭据需求革新为市民田园生活、度假养生、文化创意工业等多种模式，通过互联网、物联网技术平台，与都会租赁住房需求对接，政府、团体经济组织、农户以及都会消费者实现“四赢”。3、盘活农村闲置衡宇，探索养老工业新模式 “乡居式养老”主张盘活乡村存量传统民居，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们憧憬已久的田园生活。

暮年人常住郊区，家人、亲友常来探访，并在宅基园地体验农事，走访农村邻里，这将动员乡村旅游的常年运行，缓解乡村旅游的季节落差，实现从乡村旅行、乡村度假到乡村养老时代的过渡。4、感受乡村民宿温度，打造乡村振兴载体我国宅基地是团体所有，且“一户一宅”，在宅基地使用权放活的配景下，整合部门相邻农户的宅基地，可开发为小型的民宿集群。村民将闲置农房、宅基地等团体资产集中在村团体或互助社手中，后者引入社会资本举行民宿项目的开发。

受限于执法划定，社会资本到场休闲农业和乡村旅游开发历程中，如果涉及团体建设用地使用权流转，现在存在两种途径：（1）社会资本通过出让、转让或出租的方式获得团体建设用地的流转（“三块地”革新划定的33个试点地域）；（2）社会资本与拥有建设用地使用权的农村团体经济组织通过配合举行乡镇企业或契约的方式举行互助。我国存在大量的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等（以下简称“四荒地”），这些土地的面积广，开发潜力大。

对于以“四荒地”生长休闲农业和乡村旅游的，相关文件多持勉励和支持的态度。『亮眼辩景』亮眼辩景作为创意经济设计第一人！致力构建田园综合体、农业工业特色小镇、共享农庄、康养综合体及乡村振兴工业。

为企业家和到场者共建、共享、共赢行业生态平台。接待更多的朋侪能一起到场配合推动行业生态的生长和完善，一起助力于乡村振兴战略的实施……。

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